رکود بازار مسکن ، فرصتی برای خرید؟ | سرمایه گذاری مسکن نوین پایدار
بررسی فرصت‌ها و ریسک‌های بازار برای خریداران در سال ۱۴۰۴
در شرایطی که بازار مسکن ایران در وضعیت رکود تورمی قرار دارد، بسیاری از افراد این سؤال را مطرح می‌کنند که آیا خرید خانه در چنین وضعیتی تصمیم درستی است یا نه؟ کاهش شدید معاملات، افزایش مداوم قیمت‌ها و افت قدرت خرید خانوارها تصویری مبهم از آینده بازار مسکن ترسیم کرده است. اما در دل همین رکود، آیا می‌توان فرصت‌هایی برای خرید منطقی و سرمایه‌گذاری مطمئن یافت؟ در این مقاله با استفاده از داده‌های رسمی و تحلیل کارشناسی، به بررسی وضعیت بازار مسکن در ابتدای سال ۱۴۰۴ می‌پردازیم و به این سؤال مهم پاسخ می‌دهیم.
وضعیت رکود تورمی در بازار مسکن ایران
بر اساس گزارش بانک مرکزی، میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در اسفند ۱۴۰۳ به حدود ۹۴ میلیون تومان رسید. در حالی‌که تعداد معاملات نسبت به سال قبل حدود ۶۰٪ کاهش یافته است. این شرایط به‌وضوح نشان‌دهنده رکود تورمی است؛ یعنی قیمت‌ها همچنان در حال افزایش هستند، اما بازار از نظر حجم معاملات تقریباً قفل شده است. بسیاری از فروشندگان، حاضر به کاهش قیمت نیستند و خریداران نیز با توجه به کاهش قدرت خرید، قادر به ورود به بازار نیستند.
در این میان، بررسی داده‌های مرکز آمار ایران نیز نشان می‌دهد که شاخص هزینه مسکن در سبد خانوارهای شهری در سال گذشته بیشترین رشد را نسبت به سایر بخش‌ها داشته و بیش از ۵۰٪ از درآمد ماهانه خانوارهای مستأجر صرف هزینه‌های مربوط به مسکن شده است.
آیا در شرایط رکود خرید خانه کار درستی است؟
در حالت کلی، رکود بازار می‌تواند هم تهدید و هم فرصت باشد. برای خریداران مصرفی (نه صرفاً سرمایه‌گذاران)، بازار رکودی ممکن است زمان مناسبی برای خرید خانه باشد؛ زیرا فشار کمتری برای افزایش قیمت‌ها از سوی فروشندگان وجود دارد و خریدار می‌تواند با چانه‌زنی و انتخاب بهتر، ملک مناسب‌تری تهیه کند. همچنین در دوران رکود معمولاً رقابت کمتری در خرید ملک وجود دارد که قدرت تصمیم‌گیری و مقایسه را برای خریدار بالا می‌برد.
از سوی دیگر، بازار راکد ممکن است نشان‌دهنده تداوم کاهش قدرت خرید باشد و در صورتی که رکود عمیق‌تر شود، ارزش واقعی ملک خریداری‌شده حتی کاهش یابد. از این رو، اگر هدف خرید، مصرف است و نه سفته‌بازی، ورود به بازار با بودجه مناسب و تحلیل کافی می‌تواند منطقی باشد.
نظرات کارشناسان درباره آینده بازار مسکن در ۱۴۰۴
کارشناسان بازار مسکن دیدگاه‌های متفاوتی درباره آینده بازار دارند، اما اغلب بر این نکات اتفاق‌نظر دارند:
تورم عمومی کشور در سال ۱۴۰۴ بین ۳۰ تا ۴۰ درصد باقی خواهد ماند و قیمت اسمی مسکن نیز رشد مشابهی را تجربه خواهد کرد.
احتمال جهش یا افت شدید قیمت مسکن کم است و بازار به شکل حرکت کند و ناپایدار ادامه می‌دهد.
رکود معاملات به‌تدریج ممکن است کاهش یابد، به‌ویژه اگر وام‌های جدید یا سیاست‌های حمایتی اجرا شود.
در همین راستا، فرشید ایلاتی (کارشناس مسکن) در مصاحبه‌ای اعلام کرده: «در شرایطی که تورم کنترل نشده و قدرت خرید خانوارها کاهش یافته، خرید مسکن باید با برنامه‌ریزی و بررسی دقیق انجام شود و صرفاً به امید افزایش قیمت وارد بازار نشوید.»
عوامل مؤثر در تصمیم خرید در رکود
۱. میزان تورم و نرخ سود بانکی: اگر نرخ سود بانکی واقعی (یعنی بعد از کسر تورم) منفی باشد، بازارهایی مثل مسکن جذاب‌تر می‌شوند.
۲. هدف از خرید: اگر هدف شما سکونت است، رکود می‌تواند زمان مناسبی باشد. اما اگر هدف صرفاً سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت است، ریسک بالا خواهد بود.
۳. منطقه و نوع ملک: برخی مناطق در رکود نیز ارزش بالایی دارند و کاهش قیمت ندارند. همچنین واحدهای نوساز با کیفیت مناسب معمولاً کمتر دچار افت ارزش می‌شوند.
۴. توان بازپرداخت وام: در شرایط رکودی، دسترسی به وام با اقساط قابل پرداخت می‌تواند خرید را توجیه‌پذیر کند. هرچند که نرخ سود وام‌ها هنوز بالاست.
جمع‌بندی: خرید خانه در رکود، آری یا نه؟
اگر بخواهیم به‌صورت خلاصه نتیجه‌گیری کنیم:
برای خریداران مصرفی با بودجه مناسب، رکود بازار می‌تواند فرصت مناسبی برای ورود باشد؛ مشروط به آن‌که ملک مورد نظر شرایط خوبی داشته باشد.
برای سرمایه‌گذاران، خرید در رکود نیاز به تحلیل دقیق‌تری دارد و نباید صرفاً بر اساس حدس و گمان وارد بازار شد.
بنابراین، با توجه به شرایط فعلی، رکود بازار مسکن الزماً مانع خرید نیست؛ بلکه می‌تواند فرصتی برای خرید منطقی و هدفمند باشد.
